注文住宅の住宅ローンおすすめの選び方｜O様が実践した比較と審査の流れ

注文住宅のローン、銀行はどこがいいの？変動と固定、どっちにすればいいか全然わからない…

住宅ローンの審査って何を見られるの？落ちたらどうなるの、という不安がずっとある

ローンの流れがわからなくて、いつ申し込めばいいのかも判断できない

動き始めた頃は夫に全部丸投げするつもりだったんです。ローンって難しそうで。
「あなたの収入分借りればいいじゃん」くらいに思ってた（笑）
でも夫も「とりあえず銀行に行けば教えてくれる」くらいの認識で。

そうなんです。SNSはずっと見てたんですけど、みんな完成写真ばっかりで。
「3000万で夢のマイホーム」みたいな投稿は見るんですけど、ローンの細かい話は流れちゃうんですよね。
残らないし、正直フォローしてる施主さんみんなが本当に3000万で建てたかも怪しいな、と思ってて。
だからちゃんとした記事を探し始めました。

メーカーを絞り始めたのと同じタイミングですね。
先に「どこで建てるか」を考えていたら、担当さんに「ローンの試算もしましょうか」って言われて。

えっとですね…夫の収入だけで計算したんですよ、最初。
私も働いてるのに、なんとなく「主な収入は夫」という先入観があって。
「夫の収入で借りられる額でやっていこう」って決めてたんですけど、
担当さんに「奥様も収入あるなら、ペアローンか収入合算も検討しましょう」って言われて。

…うーん。

調べたんですよ、調べた。でも最初は全然わからなかった。
ペアローンって、名義が2人になるから登記も2人になるし、団信も2人分かかるし、
メリットもあるけど離婚したときとかに複雑になるって書いてあって。
「離婚のリスクまで考えてローン組むの？」ってちょっとなんか…複雑な気持ちになりましたよね（笑）

結局、夫単独でのローンにしました。
私の収入が安定してるかどうか自信がなかったのと、繰り上げ返済でカバーしようという方針にしたので。
頭金を300万円入れて、夫単独で2100万円の借り入れになりました。

これはもう、本当に沼でした（笑）
夫が「固定にしておけば安心」派で、私が「変動の方が今は安い」派で。

そうで。夫が「将来金利が上がったら怖い」って言うし、
私は「固定にして金利が上がらなかったら損するじゃん」って言うし。
2人ともYouTubeで別々に動画見て、別々の結論に辿り着いてたんです。
リビングで見た動画の画面を向き合わせて「これ見てよ」って（笑）
夫のスマホには「変動は危険」って動画、私のスマホには「固定の方が損」って動画が出てきてて、もうどっちやねんって。

住宅ローン比較っていうサービスを使い始めてから、だいぶ整理できました。
無料で各銀行の金利比較ができて、自分たちの条件で試算もできるので。
そこで変動金利と固定金利を同じ条件で比べたら、月々の返済差が4万円くらいあって。
4万円×12ヶ月×30年って考えると1440万円違う、って夫に見せたら「なるほど」ってなって（笑）

そう。でも夫は「金利が上がったらその差が縮まるじゃないか」って言うんですよ。
だから今度はGoogleスプレッドシートで、「変動金利が0.5%ずつ上がった場合の返済総額」を作ったんです。
何パターンも。将来の金利上昇シナリオでも比較するために、変動・固定・フラット35を最新金利で再計算するのが必須になって。
そこで夫も「わかった」ってなりました。

…でも実は、あとで知ったんですけど、私のシミュレーションって少し前提が甘かったんですよ。
当初設定した変動金利の上昇シナリオが楽観的すぎた。
住宅ローン本（※市販の住宅ローン解説本を複数冊読みました）で確認したら、「金利が急に上がっても5年間は支払い額は変わらないけど、その分元本が減らなくなる」っていうルールがあって。
それが全部のシミュレーションに入ってなかった。
夫に言ったら「えっ今更それ？」って（笑）

そうです。正直これは想定外でした。
住宅ローン比較の試算には含まれてたんですけど、私が自作したスプレッドシートには入れてなかった。
今でも思い出すとちょっと恥ずかしい（笑）
でも結果的に変動を選んだことは後悔してないです。

ネット銀行です。地方なのでちょっと迷ったんですけど、
アイフルホームの担当さんが「うちはネット銀行でもちゃんと対応できますよ」って言ってくれたので。

住宅ローン比較で5行くらい出てきて、最終的に2行に絞って仮審査を出しました。
比べたのは金利と、あと団信の保障内容ですね。
ネット銀行の中でも、がん保障が手厚いところとそうでないところがあって。
夫の家系の話もあるので、がん保障の充実してるところを優先したんです。

そうなんです。最初は金利だけ見てたんですけど、
「保障も保険だと思えば多少高くても元が取れる」って考え方に変えてから、すっきりしました。
あとは繰り上げ返済の手数料が無料かどうかも確認しました。
正直、比較しないとその差って全然見えなかったと思います。最初の1行だけで決めなくて本当によかったです。

全然違うんですよ、これが。
マンションって建物がもう存在してるじゃないですか。でも注文住宅って、契約した段階ではまだ建ってない。
だから「この建物を担保に貸します」って銀行が言えないんです。

つなぎ融資、というのを使うか、土地と建物を一括で借りる商品にするかになります。
私たちは土地は夫の実家の土地を使えたので、建物だけのローンを組んだんですけど、
着工金・中間金・完成金という形で分割でお金が必要になるので、
それを最終的な本融資が実行されるまで「つなぎ融資」でまかなうイメージです。

これがまあ、意外と費用かかるんですよ。
借りてる期間の利息なので、工期が長いほど費用が増えます。
アイフルホームの場合、着工から引き渡しまで4〜5ヶ月くらいだったんですが、
つなぎ融資の金利は変動金利より高めに設定されてることが多くて（2%台が目安）、
3〜5万円くらいの利息がかかりました。

そうです。あとこれ、最初全然把握してなくて。
担当さんから「つなぎ融資の利息は諸費用に含めておいてください」って言われてはじめて「えっ、そうなの？」ってなって（笑）
事前に教えてほしかったな、とは思いました。今でも少し思ってます。

あ、そうそう。これ言いたかった。
夫がカーローンを組んでたんですよ。
まだ残債があって、私は「これ大丈夫？」ってすごく心配してたんですけど、
担当さんが「残債があっても審査はできます、ただし返済比率に影響します」って説明してくれて。

年収に対する年間の返済額の割合です。
住宅ローンだけじゃなくて、車のローンとか奨学金とかカードの分割払いも全部含めて計算されるんですよ。
だいたい35〜40%以内が目安、と本で読みました。

あ、ちょっと待ってください。
あの話をする前に、実はその前の段階で「あれ？」ってなったことがあって。

仮審査を出した銀行に「奥様の雇用形態は何ですか」って聞かれて。
私、契約社員だったんですよ当時。
正社員じゃないからどうなるか不安だったんですけど、実はローンに奥様の収入は合算してないから関係なかった、っていう（笑）
「あ、そうですね、関係ないですね」ってなって。なんか拍子抜けというか。

たぶん連帯保証人の確認だったと思うんですけど、
私はてっきり「妻の雇用形態で審査が変わる」と思い込んでて、
数日前から心配してた時間を返してくれ、みたいな（笑）
あ、話が逸れました。カーローンの話ですよね。

そういうことです。私たちは、引き渡しの前にカーローンを完済しました。
残債が60万円くらいだったので、頭金に回す予定だった貯金から先に払って。
それが正解だったかは正直わかんないんですけど、審査は問題なく通りました。

源泉徴収票は3年分手元に置いておくように言われました。
あと健康保険証と印鑑証明、通帳の残高証明も。
正直、書類集めが一番めんどくさかったです（笑）

あとこれ、意外と知らない人が多いって本に書いてあったんですけど、
審査前にクレジットカードをあちこち作ると審査に影響する可能性があるらしくて。
ポイントが貯まるからってカード申込みまくってたのを、審査の1年くらい前から止めました。

でしょ。SNSには出てこないんですよこういう情報。
「キッチンの色が決まらない」とか「タイルの種類どうしよう」みたいなことは出てくるけど（笑）

担当さんの透明さ、ですかね。
資金計画の説明が、他社と比べてすごく細かくて。
「着工金はいつ、いくら必要か」「諸費用は概算でこのくらい」って最初から一覧で出してくれたんですよ。

タマホームの展示場では、最初の打ち合わせで本体価格と税込み金額だけ出てきて。
「諸費用は別途かかります」って言われて「いくらですか」って聞いたら「建てる内容によります」ってぼかされて。
ユニバーサルホームも似たような感じで、外構費とか地盤改良費がどのくらいかかるか、最後まで明確に出なかったです。

そうなんです。アイフルホームは最初に「仮でいいので全費用の概算を出してほしい」とお願いしたら、
すぐにGoogleスプレッドシートみたいな形式で出してくれて。
「ここは変動しますけど、これはほぼ確定です」って項目別に説明してくれて、それで信頼できると思いました。

あ、ちなみに比較してたレオハウスの担当さんは感じよかったんですよ。
でも会社の規模とか財務の話をすると「大丈夫ですよ」しか言わなくて。
夫は「大丈夫かどうかじゃなくて根拠を教えてくれ」って（笑）
担当さんの問題じゃなくて情報開示の文化の差だと思うんですけど、最終的にアイフルホームにしました。

あ、アイダ設計も最初ちょっと調べたんですよ。ローコストで有名だって聞いてたんで。
でも私たちの地域では展示場が遠くて、結局資料だけもらって終わりました。
建築条件とかローンの対応状況を直接確認できなかったので、早めに外した感じです。

正直言うとですね、繰り上げ返済の計画を甘く見てました。
「余裕が出たら返そう」という感じで、毎年いくら繰り上げるかの計画を立ててなかったんです。
引き渡しから半年経って、なんとなく普通の生活費に溶けていくんですよね。

だから今は、毎月の繰り上げ返済額を固定費として扱うようにしてます。
手動でやると忘れるので、銀行の自動振替を設定しました。
これは最初からやっておけばよかった。

…これは本当に言いたくないんですけど（笑）、
保険の見直しをローンに合わせてやらなかったことです。
団信に入ったので、夫の死亡保険は一部削っていいはずなのに、
なんとなくそのままにしてたら毎月の保険料が高くて。
ライフプランナーに相談したら「これとこれは重複してますよ」って言われて、
月に2万円近く削れました。ローンを組んだときに一緒に見直せばよかったな、と今も思います。

私、変動か固定かで夫婦でもめた時間、本当に意味があったと思ってて。
もめたからこそ、どちらのリスクも理解できたし、最終的に「自分たちはこっちで行く」って腹落ちできた。
1行だけ見て「ここが安そう」で決めてたら、絶対後で不安になってたと思います。

住宅ローンって選ぶ金額が大きいからこそ、比較するだけで得をするんですよね。
0.1%の金利差でも、30年で数十万変わることがある。
その差は、比べてみないとわからないんです。