注文住宅は頭金なしでも建てられる？フルローンを検討したO様の判断プロセス

注文住宅って頭金なしで建てられるの？フルローンにして後悔した人はいないの？

頭金はいくら用意すればいいか全然わからない。0円でも大丈夫なのか、ある程度入れた方がいいのか

頭金を貯めるために時間をかけるべきか、それとも今すぐローンを組んで建てた方がいいのか判断できない

頭金の話、正直あまりしたくないんですよね（笑）
夫婦でもめた記憶が蘇るので。

「入れる派」vs「入れない派」で1ヶ月くらいずっと平行線で。
夫が「頭金ゼロにして手元に残したい」、私が「ある程度は入れないと不安」って感じで。

夫がYouTubeで「頭金なしの方がお得な場合もある」って動画を見てきたんですよ。
「住宅ローンの金利が低い今は、頭金を入れて減らすより手元に資金を残して投資に回した方が有利」みたいな話で。

そうなんです。理屈はわかる、って思ったんですけど。
私はなんか、「でもそれって本当にO家に当てはまる話？」って引っかかりがあって。

夫、投資ってほぼやったことないんですよ（笑）
「余裕資金を投資に回す」って言うけど、その余裕資金で投資をちゃんとやり続けられるかどうか、自信がなくて。
インデックス投資でも、暴落したら引き出しちゃいそうな性格なんですよね、夫。

だから私は、「理論的には正しいかもしれないけど、うちには合ってない選択じゃないの？」って思ってました。
どうすりゃいいんだって、完全に沼でしたよ（笑）

そうです。でも夫に「お前は頭金を入れた方が安心するだけだろ」って言われたので、ちゃんと数字で反論しないといけなくて（笑）

住宅ローンの本を何冊か読んで、フルローンのリスクをちゃんと整理したんですよ。
私的に一番怖かったのが「オーバーローン」の状態になること、でした。

家の売却価格よりローン残高の方が大きい状態のことで。
頭金を入れずに借り入れ全額を物件価格にあてると、建てた直後は特になりやすいって書いてあって。

もちろん、ずっと住み続けるなら関係ない話なんですけど、離婚・転勤・健康問題みたいなやむを得ない状況で家を手放すことになったとき、オーバーローンだと売っても借金が残るんですよ。

そうなんです。夫は「そんなこと起きない」って言うけど、起きないとは言い切れないし。
で、「万が一のときに売れる状態にしておくこと」が私の安心条件だったんですよ。

あ、あと諸費用の話も夫がわかってなかったんです。
フルローンにするとき「物件価格の全額を借りられれば手元のお金は要らない」って思い込んでたんですよ。
でも諸費用って、銀行によっては借り入れできないものも含まれてて。

私たちの場合、物件価格の5〜7%くらいは見込んでくださいって担当さんに言われました。
登記費用とか、ローンの手数料とか、火災保険とか、入居前に払うものが結構あって。
これを「フルローンにしたから手元に残る」っていうお金で払えるかどうか、が一つの分岐点でしたね。

しましたよ、Googleスプレッドシートで（笑）
「フルローン派の家計」と「頭金300万円入れた場合の家計」を並べて比較して。

…でも最初のシミュレーション、全然甘かったんですよ。
外構費とカーテン費用を入れてなかったんで。
担当さんに「この2つ、絶対かかりますよ」って言われて、また作り直して。

私も気になって調べたんですよ。
住宅ローン本とか、ファイナンシャルプランナーのブログとかで。

数字は資料によってバラバラなんですけど、注文住宅の場合、物件価格の10〜20%という目安をよく見ました。
ただ近年はフルローンや頭金5%未満というパターンも増えてるって書いてあって。

そうみたいです。ただ、あくまで「できる」かどうかの話と、「自分たちに合ってるか」は別の話で。
担当さんが「頭金なしでも審査は通ることが多いですよ」と言ってたのも本当だと思うんですけど、
「審査が通る」と「返済に余裕がある」は全然違うじゃないですか。

で、私の中での目安は「手元に生活費6ヶ月分を残した上で、まだ余るなら頭金に入れる」でした。
子ども2人いるので、急な出費はどうしてもあるんですよ。

うちの場合、それをやると入れられる頭金が300万円くらいで。
最初は「もっと入れたい」と思ったんですけど、夫に「余裕なくなって結局カードローン使ったら本末転倒」って言われて。
夫の意見、この件については正しかったと思います（笑）

えーっと、なんて言えばいいかな…。
数字の問題より、「心理的な余裕」の問題だったと思います。

私、フルローンにしていたら、毎月の返済のたびに「これ本当に大丈夫かな」ってなりそうで。
精神的なコストを考えたとき、多少金利面で損してでも、頭金を入れて借り入れ額を減らした方が毎日が楽になるな、と。

そうです。それを夫に伝えたら「お前は感情で判断してる」って言われたんですけど（笑）
でも家って10年も20年も住むじゃないですか。その間ずっと不安が続くのは、私は嫌だった。

あと単純に、借り入れ額が減ると毎月の返済額も下がるので、繰り上げ返済に回せる余力が生まれるんですよ。
月々の余裕が少しでもあると、急な出費があっても慌てないし。

頭金300万円入れることで、借り入れ額が2400万円から2100万円になったので。
住宅ローン比較で試算したら、月々3000〜4000円くらい返済が下がった計算でした。
金額だけ見ると「それだけ？」って感じもするんですけど、30年で計算すると結構違いますよ。

そうなんです。それに、頭金を入れると金融機関によっては審査で有利に働く場合もあるって聞いて。
実際私たちが選んだネット銀行では、頭金の有無による金利の差はなかったんですけど、
審査の印象が変わることもあるんだなって、知識として持てたのは良かったです。

あ、これ言っておきたいんですよ。
頭金を入れる入れないの前に、諸費用以外の「引っ越し後にかかるお金」が全然見えてなかった。

外構がかなりかかったんです。予算に含めてたんですけど、含めてた額より増えて。
あと、「カーテン代は仮で10万くらい見ておけばいいか」ってざっくり計算してたら全然足りなくて（笑）

そうなんです。LDKと寝室と子ども部屋2つ分で、普通に30〜40万円かかる感じで。
「こんなに？」ってなって。夫は「カーテンなんて安いやつでいい」って言ってたのに、いざショールームに行ったら「これがいい」ってなってたので（笑）

…これは正直、頭金とローンの計算に気を取られすぎて、引き渡し後の初期費用が甘かった、という後悔が今もあります。
担当さんが「外構は別で予算組んでくださいね」って言ってたのに、なんとなく流してしまってたんですよね。

あったと思います。
最初は夫婦でもめて「なんでこんなに揉めてるんだろう」ってしんどかったんですけど、
あの時期にちゃんとリスクを調べたから、借りる金額の意味がわかったんです。

「2100万円を30年で返す」って言葉では言えるんですけど、
具体的に月々の返済が何年続くか、金利が上がったらどう変わるか、が体感できるようになって。
「借りた金額のリアル感」みたいなものが、あの作業で生まれた気がします。

そうです。SNSをいくら見てても、そういう話って出てこないんですよ。
みんな「3000万の家を建てた」って言うけど、借り入れがいくらで頭金をいくら入れて、とか話してくれる人が少なくて。
だからこそ、ちゃんと自分で調べてよかったなと思ってます。

頭金を入れるかどうかって、正解はないんですよね。
同じ年収でも、子どもの数とか、転勤のリスクとか、手元のお金の使い方の癖とか、全部違う。
私みたいに「毎月不安になりたくないから頭金を入れた」でもいいし、
「手元に置いておいた方が家族にとって安心」でフルローンにする選択もあっていいと思う。

ただ一つ言えるのは、「比べてから決めた方がいい」ということで。
頭金あり・なしの月々の差、総返済額の差、手元資金の差。
全部並べてみて、「自分たちはこっちで行く」って腹落ちしてから決めた方が、
あとになって後悔しにくいと思います。