住友不動産の坪単価はいくら？J・アーバン施主に総額・値引きの実態を聞いた

住友不動産の坪単価って、実際いくらくらいなんだろう。公式サイトには全然載ってないし、ネットの情報もバラバラで。

「住友不動産 35坪 総額」で調べたけど、自分の条件だとどのくらいになるのか全然イメージがわかない。

住友不動産は値引きゼロって聞くけど、見積もりって最初から適正価格なの？実際に建てた人に聞きたい。

最初の印象ではほとんど意識してなかったんですよ。「4,000万円以内で建てよう」って夫と決めて展示場に行ったんですけど、「4,000万円で何坪建てるの？坪単価に直すとどのくらい？」って聞かれても最初は全然わかってなくて。

間取りtouch+で各社の間取り図を並べてたんですよ。「これが35坪でこの金額か、じゃあ1坪あたりいくら？」って自分で計算してみたら「あ、坪単価ってこういうことか」ってやっとわかった感じで（笑）
…最初の見積もりを見たとき、「4,000万円で35坪くらい建つのかな」って思ってたら、住友不動産からの提案が43坪で4,000万円超えてきて「あれっ、自分の計算おかしかったのかな」ってなって。夫に見せたら「外構が入ってないよ」って教えてもらって。外構代が別途280万くらいかかることをそのとき初めてちゃんと知ったんです。

完全に。家の本体費用だけで4,000万って思ってたんですよ。でも外構ってフェンスとか駐車場とかアプローチとか、意外とかかるじゃないですか。Googleマップのストリートビューで検討地の周辺を見て「この辺の家ってフェンスついてるな」くらいは確認してたんですけど、費用感までは全然考えてなかった。
夫が「外構まで全部足すと総額いくらになるか整理しよう」って言い出して、そこから各社の見積もりを「外構込みの総額」で比較するようにしました。そこから私の家づくりがちゃんと始まった気がします（笑）

それがJ・アーバンの一番の驚きだったんですよ。2階建てで縦に伸ばして、さらにロフトを入れる設計を住友不動産が提案してきて。「32坪の土地でここまで取れるんだ」って。ダイワハウスと一条工務店の提案はもう少し延床が小さかったので、「同じ土地でどれだけ床面積を確保できるか」でも住友不動産が頭一つ抜けてた印象です。
ただ延床が大きくなると当然建物本体費も上がるので、「広くなった分、坪単価は同じでも総額は増える」って夫に言われて。「あー、そういうことか」ってなりましたね。

今は「適正だったな」と思ってます。比較した4社と同じ条件で並べたとき、住友不動産が特別高いわけじゃなかったんですよ。一条工務店のほうが断熱仕様が高い分、同じ延床だと総額が上がってきたし、ダイワハウスも鉄骨の分で本体価格が高め。
住友不動産は「値引きゼロ」って言われてるけど、他社は最初に色をつけて値引きで見せてくるから、値引き後で並べたら住友不動産とそんなに変わらなかった、みたいな。
…あの4社の見積もりを全部並べて比べたのは、本当にやってよかったと思ってます。あれがなかったら「高い！」のイメージだけで住友不動産を外してたかもしれない。

値引きは…ゼロでした（笑）「うちは最初から適正価格を提示しています」って担当さんにはっきり言われて。「なんで他社は値引きできるのに」って最初は思いましたよ。
でも他社の見積もりと並べてみたら、住友不動産の「値引きなし」の金額が、他社の「値引き後」とほぼ同じくらいで。「最初から色をつけてないから、引く余地もない」って理屈は理解できた。

オプションを一個一個精査しました。「これをやめたらいくら引ける？」「このグレードを一つ下げたらどのくらい変わる？」って担当さんと何度も確認して。
…最初につけすぎてたんですよね、これが。設計打ち合わせのときに「あれも採用！これも採用！」ってやってたら、気づいたら本体費用が当初提案より300万くらい上に乗ってて。夫に「ちょっと整理しよう」って言われて初めて気づいた。

ほんとに（笑）そこから「必要か、不要か」をひとつひとつ仕分けして。正直、捨てるのに勇気がいるものもあって。「これ捨てたら後悔しないかな」って迷ったとき、間取りtouch+に「各オプションを採用したとき・しないときの生活イメージ」をメモしてって、「なくても困らないな」ってなったものから外しました。
結果的に当初予算に近い形に収まったんですけど、最初から総額の上限を決めてオプションを絞り込む順番でやれば良かったと今でも思います。

私の実感だと3つあって。まず「商品ライン」。J・アーバンって都市型の設計コンセプトだから、狭小地での設計に手間がかかる分、設計費のウエイトが高いんだと思うんですよね。郊外の広い土地でJ・レジデンスを建てる人と坪単価の出方が違うって担当さんも言ってました。

オプションの量です。住友不動産って標準仕様の設定がある程度あるんですけど、展示場モデルはほぼオプション盛り盛りなんですよ。あの展示場を見てから打ち合わせに入ると「標準でもあのくらいのグレードになるのかな」って思い込みが生まれやすくて。私もそれで最初に「採用！採用！」ってやりすぎた原因がそこにあって。
展示場を見たら「これはどのグレードから？標準ですか、オプションですか？」を必ず確認するのが大事だと後から学びました。

エリアです。都市部って、軟弱地盤や埋め立て地が多くて地盤改良が必要なケースがあるんですよ。私も最初は「地盤改良って何？」くらいの感じだったんですけど、着工前の地盤調査の後に「改良が必要です」って言われて、100万ちょっと追加でかかったんです。これは最初の見積もりには入ってなかった。
…「地盤改良費って見積もりに最初から入ってるの？」って最初から確認しておけばよかった。地盤は実際に調べてみないと分からないから仕方ない部分もあるんですけど、「地盤改良が必要になった場合の予備費」をあらかじめ総額計画に入れておくべきでした。これが坪単価の計算と全然関係ないところで総額が増えた要因で、今でもちょっと悔しい。

「同じ総額で一番大きい家が建てられる」が正直な理由の一つです。狭小地32坪に43.5坪の延床を取れたのは、J・アーバンの設計提案の力だったと思っています。
デザイン面も大きくて。都市型の縦のフォルムって、他社の提案には全然なかった。一条工務店はとにかく性能最優先で、外観デザインへのこだわりがそこまで感じられなかった。ダイワハウスは悪くはなかったんだけど、「これじゃなきゃ」ってならなかった。
住友不動産だけ「この外観じゃなきゃ嫌だ」ってなった（笑）夫は最後まで「一条の断熱と住友のデザインを比べてどっちが大事か」ってうるさかったんですけど、私が押し切りました。

間取りtouch+は本当に助かりました。各社から来た間取り図を全部この中に再現して並べて比較してたんですよ。「ダイワハウスのこのプランはリビングが17畳で、住友不動産のこのプランは19畳だ」って、数字じゃなく面積で体感できる。見積もりの金額と間取りの広さを紐づけて考えられるから、「坪単価あたりの豊かさ」みたいなものが見えやすくなった気がして。
打ち合わせが始まってからも、「ここにコンセントほしい」「ここに収納取れる？」っていうメモ帳代わりにもなって。打ち合わせ前後で間取りtouch+を必ず開くようになってました。

Googleマップのストリートビュー。土地を決める前に、建設予定地の周辺をストリートビューで全部歩き回ったんですよ。「隣家との距離感」「道路の幅」「日照の方向」を画面で確認して。家を建てた後の生活をイメージするのに使ってたんですけど、これが地味に大事だった。
展示場って空の広い郊外に建ってることが多いじゃないですか。でも自分が建てるのは都市部の狭い土地で、周辺環境が全然違う。ストリートビューで「この土地に実際に立ったらどう見えるか」をシミュレーションして、「隣からの視線がこう入ってくるから窓の位置はここじゃない方がいい」みたいなイメージが湧いてきて。それを担当さんに伝えられたのが良かったです。

坪単価って、調べると「80万円」「100万円」「130万円」って色々出てきて、どれが自分の条件に当てはまるか全然わからないと思うんですよ。
正直、複数社に同じ条件で見積もりを出してもらう以外に、「自分にとっての住友不動産の価格感」を知る方法ってないんです。私は4社を比べて初めて「住友不動産って特別高くなかったんだ」って気づけた。比較しないで見積もりを見ても、高いのか安いのかの判断軸がそもそもなかった。
…だから、「住友不動産 坪単価」で調べてる段階ならまだ全然間に合います。比較するための情報を早めに集めるほど、後で後悔しないと思います。