実体験！注文住宅の流れと費用の目安！絶対に抑えておきたいポイント5選

家を建てる前は、私も注文住宅について正直そんなに分かっていませんでした。

ということで今回は、実際に注文住宅を建てた上に色々な注文住宅に携わってきたおうちづくりドットコムが

を詳しく紹介していきますね。

注文住宅が建つまでの流れと期間

まずは、注文住宅が建つまでの流れと期間を、我が家の実例を含めてご紹介していきます。

もちろん、坪数や会社によって多少の違いはありますが、だいたい一緒です。

①イメージづくりと予算の検討

注文住宅が建つまでの最初の一歩目は、イメージづくりと予算の検討です。

はじめの一歩だけあって最も重要なのですが、それぞれ注意点があるので後悔含めて解説しますね。

イメージづくり

まずはイメージづくりが最重要です。

なぜなら、生半可な覚悟で打ち合わせに進むと、営業マンの巧みな話術で契約までこぎつけられてしまうから。

注文住宅を契約すること自体は別に問題じゃないのですが、きちんとイメージを持たないでなんとなく家づくりをしてしまうと、100％後悔することになります。

なるべく色々な住宅に触れて、どんな生活がしたいかのイメージを高めていきましょう。

そこで、おうちづくりドットコムでは、「家づくりノート」をめちゃくちゃ推奨しています。

が、可視化されるので、長い家づくりの中で必ずあなたの武器になります。（別に戦うわけではないですが・・・）

ちなみに、我が家の後悔のひとつめは、「家づくりノートを作らなかったこと」です。

>>誰でも簡単に作れる家づくりノートを解説しているのはコチラ

予算の検討

どれだけイメージが膨らんでも、予算が100円なら当然家づくりはできません。

予算に関しては、

をチェックしましょう。

頭金で貯金を全部崩す人もいますが、家は住んでからもお金がかかるので、個人的にはなるべくお金を残しておいた方が安心だと思います。

また、住宅ローンの借り入れ可能額は、年収だけでなく勤続年数や会社の信用も大きく絡んでくるので、何社か事前審査をしてみるのがおススメです。

モゲチェックなら、比較できるのでラクですよ。

そして、最も重要なのが「月々いくらまでなら返済できるか？」というポイント。

現状の家賃との兼ね合いもそうですが、我が家が参考にしたのは「手取り金額の1/3以下」という指標。

ちなみに、3000万円のローンを金利1％で借りると、ボーナス払いなしで月々8.5万円程度の35年払いになります。

2000万円だと月々5.6万円になるので、なんだかかなりいけそうな感じがしてきますよね。

>>モゲチェック公式ページ

②HM選び・土地の準備

イメージづくりができて、ある程度予算が固まったらいよいよハウスメーカー選びに入っていきましょう。

また、家が建つための土地も当然準備が必要です。

それぞれ注意点を解説しますね。

ハウスメーカー選び

ハウスメーカーや工務店の選択を間違えると、一生に一度の家づくりがマジで最悪の思い出になります。

一条工務店で建てたのに、
食洗機の中、食器棚のなか、
キッチン収納の中、洗面台の鏡の裏から
１日に最高5匹のゴキブリが毎日続く。
家事のストレス、会社対応のストレス半端ない。全部自社製品のとこから発見されるんやけど…窓もバキバキ。建てなきゃよかった。

— ma Oh (@ma_honyo) October 25, 2023

家なんて建てなきゃよかったよ💦固定資産税2年払わないで貯めりゃ、s-works のロードバイク買えるからなー（泣）税金高すぎんだよ日本は！こんなんじゃ日本の若い人家も車も買わないのわかるわ

— ヒロキメン (@hiroki_men) October 29, 2018

一度の嫌な思いならともかく、一生住む家です。

後悔しないためにも、できるだけ情報を集めましょう。

オススメなのが、住宅最大手のホームズが運営するライフルホームズというサービス。

スマホ1つで3分くらいあれば、興味のあるハウスメーカーのカタログ資料を一発で集めることができます。しかも無料です。地域にもよりますが、早ければ明日からカタログをじっくり読めます。

>>ライフルホームズ公式サイト

おうちづくりドットコムで、ハウスメーカーの情報を集めるのも割と便利ですよ。笑

>>やめた方がいいハウスメーカー

>>ローコスト住宅ランキング

土地の準備

我が家の家づくりは建て替えだったので、土地の購入はしませんでした。（その代わり、解体工事がありました）

ただ、土地探し自体はしたので、その時の流れを解説しますね。

注文住宅と違い、土地は水物です。

100％理想の土地を探していると、なかなか見つけられません。というかたぶんないです。

そのため、住みたいエリア＆予算内の土地の中から、ある程度妥協して購入する必要が出てきます。

土地選びの時に使うと便利なのが、タウンライフとトナリスクです。

タウンライフは、ハウスメーカーや工務店の間取りや見積もりを集められるサービスなのですが、なんと土地の提案も受けられます。

土地の提案をしてくるのは、各ハウスメーカーになるので「建築条件付きの土地」（そのHMで建てるなら土地売るよってやつ）になるのがちょっとデメリットですが、興味のあるハウスメーカーから土地込みの提案を無料で受けられるのはかなり強めです。

>>タウンライフについて詳しく解説した記事はコチラ

>>タウンライフ公式サイト

もう一つ便利なのが、トナリスク。

いってしまえば探偵サービスです。購入予定の土地の近所にヤバい人が住んでいないかプロに確認してもらえるサービスですね。

こちらの記事でめちゃくちゃ詳しく解説しているので、興味がある人はぜひ読んでみて下さいね。

>>トナリスクについて詳しく解説した記事はコチラ

③間取りプランと見積もりをもらう

ハウスメーカーの情報を集めて、3社くらいのハウスメーカーに絞ったらいよいよ間取りプランと見積もりをもらいましょう。

ここで重要なポイントが2点あります。

ちなみに、先ほど紹介した土地の準備もできるタウンライフは、間取りと見積もりのプランをもらうことができるのが本当の（？）メリット。

>>タウンライフ公式サイト

間取りの要望はめちゃくちゃ詳しく伝える

間取りの提案は、営業マンのレベルの差が出ます。

もちろん、良い営業マンに当たれば家づくりはスムーズです。

しかし、好きなハウスメーカーで悪い営業マンに当たったら、それだけで泣く泣くハウスメーカーを変えるのはもったいないです。

そこで重要なのが、間取りの要望をめちゃくちゃ詳しく伝えること。

なぜ重要かというと、

です。

規格住宅に毛が生えたような提案を、理想の暮らしをじっくりイメージづくりしたあなたが耐えられるとは思いません。

やりたいことがある程度決まっている以上、詳しく伝えるべきです。

しかも、最初から要望を詳しく伝えないと、ハウスメーカーとのやりとりのラリーが増えて普通に大変になっちゃいます。

箇条書きで良いので、要望をできるだけ書き出していきましょう。

これはタウンライフを使って間取りや見積もりの提案を受ける場合にも必須の技です。（技？）

>>タウンライフ公式サイト

④工事請負契約

ハウスメーカーとのやりとりを終え、満足のいく間取りや見積もりをもらえたら、いよいよ契約です。

ちなみに、仮契約で一部を支払うケースもありますが、仮契約で支払った額は家の価格から引かれるのであまり気にしなくても大丈夫です。

工事請負契約で気にしておきたいのが以下のポイント。

それぞれについて詳しく見ていきますね。

工事スケジュール

工事請負契約なので、工事のスケジュールは必須です。（当たり前ですが）

引っ越しのタイミングなどもあるので、スケジュールが大丈夫かどうかはよく確認するようにしましょう。

タイミングがずれると、家賃の支払い額が変わったりして負担が増えます。

金額と支払いタイミング

支払うことになる金額と、そのタイミングを確認しましょう。

注文住宅の建築費用はめちゃくちゃ高いので、基本的には分割払いになります。

になるので、ほぼかならずつなぎ融資が必要になります。

つなぎ融資に関しては、後程解説します。

ローン特約について

ハウスメーカーと契約する前に、基本的には事前審査を通過しているはずです。

そのため、本審査も通るはずですが・・・

本審査に通らなかった場合に取り決めておかなければいけないのがローン特約についてです。

ざっくりいうと、「ローン通らなかったら家は買えないので、着手金は返してね」という特約ですね。

キャンセルした場合の違約金

工事請負契約は、当然ながら法的拘束力が強いです。

キャンセルしたら違約金は当然なのですが、キャンセルのタイミングによって金額が変わったりするのでよく確認しておくようにしましょう。

ローン借主の死亡などやむを得ない状況でキャンセルした場合はどうなるのか

についても、なるべく書面でやりとりしておきたいところです。（言った言わないが起こりうる電話は家づくりでは危険）

保証内容

ローン特約や違約金のほかに、保証内容にも気を配りたいです。

工事中や引き渡し直後に不具合が発生した場合の補償の確認ですね。

アフターサービスの内容などは当然ですが、地震や台風などで工事が中止になったり工期が変わったりする可能性についても話し合っておきましょうね。

⑤詳細打ち合わせ・プランの決定

実は、注文住宅の詳細な打ち合わせは、工事契約の後になります。

ここで注意したいポイントが一つあります。

それは、本当にその間取りで大丈夫か？

というポイント。

我が家がやらなくて後悔したのは、間取りのセカンドオピニオンです。

ハウスメーカーの提案はもちろん素晴らしいハズですが、違った視点の提案も受けておいた方が安心です。

コチラの記事で詳しく解説していますが、最近では一級建築士による間取り診断なんかも簡単に受けられるのでぜひ試してみてくださいね。

>>間取り診断について解説した記事はこちら

ちなみに、設備のオプションなどもこのタイミングで確定します。予算に余裕があれば夢の高級キッチンもいけるかも？

⑥着工・家具家電の準備

間取りが確定したら、いよいよ着工です。

そして、着工時に気を付けたいのが以下の3つです。

地盤改良について

着工時に一番気を付けたいのが、地盤改良。

耐震性能を保証するためには、地盤の強さが欠かせません。

そんな地盤を強固にするためには、地盤改良が必要になる場合もあります。（もちろん、必要ない土地もあります）

で、地盤改良はめちゃくちゃ費用がかかります。

詳細は下記の記事でお話していますが、100万以上かかるケースもザラなので要注意です。

>>地盤改良についてはコチラ

地鎮祭について

気を付けたいというほどではありませんが、地鎮祭はやっておいた方が良いです。

そんなに費用がかかるものでもないし、工事の安全を祈願するものだからですね。

地鎮祭をやらなかった結果、現場で事故があったらそこに住むのはちょっと後味悪いですもんね。

>>地鎮祭についてはコチラ

家具家電の見積もり

着工したら引き渡しまでは割とあっという間です。

家具家電の見積もりは早めにとっておきましょう。

>>家具家電の費用についてはコチラ

こちらの記事で我が家のケースを紹介していますが、

がおススメです。

家電量販店でのまとめ買いはかなり値引き率が良くて、価格ドットコムで15万円だったテレビが10万円くらいで買えたりします。（もちろん、トータルの金額によって違いはありますが）

ちなみにエアコンも家電量販店で買いましたが、ハウスメーカーはもちろん、取り付け業者さんよりも安い値段が出てきましたよ。

⑦竣工・引き渡し・引っ越し

家ができたら、引き渡しと引っ越しです。

我が家が引き渡し時にチェックリストとして利用したのは下記です。

プロのホームインスペクターが作成したチェックリストなので過不足なかったです。

PDFなのでタブレットやスマホにダウンロードしてチェックしましょう。

どうしても不安があれば、こちらのさくら事務所では代理の住宅診断をプロが行ってくれるので、利用するのもありかもしれませんね。

家が引き渡しになるまでの期間は？

家づくりについて考え始めて、引き渡しになるまでは半年から1年半くらいかかります。

もちろん、家の大きさや間取りの詰め方、ハウスメーカーによっても変わってくるので個人差はめちゃくちゃありますが・・・

タマホームの営業マンに聞いたら「早い人でも半年以上」ということだったので、ローコストでもそれなりに時間がかかります。

それぞれのパターンでチェックしていきますね。

土地探しからのパターン

まずは一番多いであろう土地探しから必要なパターンの場合です。

結論から言うと、土地探しの期間にもよりますが、家づくりについて考え始めて引き渡しになるまでは約1年から1年半が平均的な期間の目安です。

というのが大体のイメージです。

もちろん、間取りの詰め方やハウスメーカーの施工法によってだいぶ違いはあるので、あくまでも参考の期間となります。

土地ありのパターン

もともと土地を持っていて、持っている土地に家を建てる場合は、家づくりについて考え始めて引き渡しになるまでは約6か月から1年ほどが平均的な期間の目安です。

というのが大体のイメージです。

土地探しが不要になるため、ハウスメーカーとの打ち合わせ期間も短縮できる傾向にあります。

建て替えのパターン

最後に、我が家が直面した建て替えのパターンです。

目安としては、約9か月から1年半が目安となります。

というのが大体のイメージです。

土地探しは必要ないのですが、解体工事と仮住まいの準備が割と曲者です。

とくに仮住まいの準備に関しては、我が家はペットありの二世帯住宅ということもあり、かなり苦労しました。

できれば、ハウスメーカーを検討しだす段階で仮住まいも探しておいた方がスムーズです。

土地探しにかかる期間は？

土地探しにかかる期間は、大前提として

でかなり変わってきますが、2か月から1年くらいが目安です。

長くかかりがちなのは、妥協できない人の場合ですね。

土地に関しても家に関しても同じなのですが、絶対に譲れないポイントを抑えて探すと、後悔なく良い選択ができますよ。

ハウスメーカーとの契約までの目安

ハウスメーカーとの契約までの期間の目安は、3か月から1年くらいが目安です。

もちろん、もっと早く契約する人もいれば、契約までもっと時間がかかる人もいます。

我が家の場合は契約まで2か月くらいでした。

家族のなかでの要望が固まっていて、打ち合わせも週1~2ペースでやれたので、特に後悔はありません。

一方、私の友人は同時期に家の検討を始めて、我が家が建った時（10か月後）もまだ契約していなかったので、ハウスメーカーとの相性やこだわり、予算の都合などでもだいぶ変わってくる部分になります。

早めにローン事前審査に申し込む

我が家もかなり早めにローン事前審査に申し込みましたが、早めにやっておくに越したことはないです。

理由としては

特に、②が重要だと感じます。

という状況が容易に想像できますよね。

そんなこともあるので、ハウスメーカーは事前審査をプッシュしてきます。

事前審査が通れば、本審査は基本的には通るので、まさに家づくりの登竜門になります。

我が家は、ハウスメーカー斡旋の銀行と、ネット銀行、地方銀行の3つの事前審査を受けました。

金利は、ネット銀行＞地銀≧ハウスメーカー銀行でネット銀行が一番安かったです。

しかし借入可能額は、ハウスメーカー銀行＞地銀＞ネット銀行で多かったので

だったのでハウスメーカー斡旋の銀行で借りることにしましたよ。

着工から完成までの期間は？

着工したら完成までの期間は、3か月から6か月が目安になります。

もちろん、家の大きさや季節（重要）によって前後したりします。

例えば、雪国だと冬は工事が進みづらいです。

また、台風の時期なんかも工事が進みづらいです。

他にも、家の大きさや建材の流通状況なんかでもズレが生じやすい部分。

自社で建材を用意したり、設備をまとめ買いしたりしている大手の会社は納期が安定していますが、工務店なんかは住宅設備や建材の納期でズレが生じてしまうことも多いです。

工事期間については、契約書で取り決めする部分になるので、しっかりやりとりしておきましょうね。

竣工から引き渡し・引っ越しまでは？

家が建ったら、登記や引き渡しです。

登記に関しては、我が家はハウスメーカー（司法書士）がやってくれたので割愛します。ほとんどがそうだと思います。

それで、竣工から引き渡しの期間なのですが、だいたい1週間から2週間が目安です。

この期間内に、検査をして不具合があれば修正をして、という流れがあります。

そして、引き渡しから引っ越しまでも、約1週間から2週間が平均的です。

支払いとローンの流れ

ワクワクする注文住宅ですが、避けて通れない住宅ローン。

住宅ローンや支払いについても触れていきます。

注文住宅の支払いのスケジュール

まず、注文住宅の支払いスケジュールを理解しておきましょう。

先ほども触れたとおり、例えば3000万円の支払いの場合

みたいな感じで、銀行から借りてハウスメーカーや工務店に支払います。

ちなみに、国税庁いわくこの時に印紙代などが1回あたり1万円から2万円くらいかかります。

印紙代は、分割のたびにかかるのと、住宅ローンの契約のときにもかかるので、割とダメージが大きかったです。

3回に分けて大きなお金を支払うわけなので、めちゃくちゃ現金を持っている人以外は銀行に頼るしかないのが注文住宅の現状です。

住宅ローンの流れ

住宅ローンの流れとしては、ざっくりこんな感じです。

住宅ローンに関しては、モゲチェックでの比較がラクでおすすめです。

>>モゲチェック公式サイト

つなぎ融資に注意

注意してほしいのが、つなぎ融資です。

住宅ローンを借りられるのは、実は家が建ってからです。

払える人は良いのですが、普通無理だと思うので、そこで登場するのがつなぎ融資です。

住宅ローンとつなぎ融資は別の契約で、つなぎ融資は「1年以内に完済する、ちょっと金利の高い融資」になります。

住宅ローンを借りた段階でつなぎ融資分は完済するので、金利についてはそんなに気にしなくても大丈夫でした。

とはいえ、契約契約でめちゃくちゃ面倒だったので覚悟は必要です。

住宅を担保にしたローンが住宅ローンです。そのため建売のように現物がある場合は、はじめからつなぎ融資は不要になります。

保証料にも注意！

もう一つ注意してほしいのが、住宅ローン保証料というやつです。

これは払わないと住宅ローンを借りれない面倒なものなのですが、金額が割とえぐいです。

相場の目安としては、借り入れ額の2％。

3000万円借りる人なら、60万円です。

保証料が無く、金利に上乗せになる銀行もあります。

いずれにせよ、払わないと家が建てられないので払うしかないのですが、我が家はなんとなく腑に落ちませんでした。

ちなみに、ローン借り入れをする人の年収や職種で保証料は変わります。公務員なんかは保証料が安めです。

注文住宅にかかる費用

正直、注文住宅にかかる費用はピンキリ。

ただ、トータル費用のうち

というざっくりの比率はどんな家でもさほど変わりません。

当然、土地の購入や持ち家の解体がある場合は、トータル費用と別途でかかるので要注意です！

①本体工事費

まずは本体工事ですが、大体以下のような工事が本体工事に入ります。

家の工事の大部分が本体工事に入ります。もちろんハウスメーカーや工務店によって多少の違いはあります。

②その他工事費

一方、その他工事費や付帯工事に含まれやすいのは下のような工事です。

我が家の敵である地盤改良もその他工事に入ります。

他にも、解体工事や外構工事など、金額が張りやすい工事が多いです。

③諸費用

という範囲が諸費用です。覚悟しましょう。

④建てた後にもお金はかかる

当然、家を建てた後にもお金はかかります。

・不動産取得税

・固定資産税

・家のメンテナンスコスト

が主なもの。

不動産取得して税金がかかることにも、固定資産を持っていて税金がかかることにも、全く納得できませんが払うしかありません。

また、新築早々はともかく、10年くらいすると修繕が必要にもなってきます。

その分はできれば積み立てておいていつでも払えるようにしておきたいですね。

注文住宅と建売住宅の違い

正直、好みの問題になります。

	注文住宅	建売住宅
コスト
間取り
デザイン
イメージのしやすさ
建築過程のわかりやすさ
住宅性能
住むまでのはやさ
アフターフォロー
土地の融通
ラクさ

アフターフォローに関しては、割とピンキリですが注文住宅の方が良いメーカーが多い印象です。

ということで、すぐに住みたい！という人は絶対に建売の方が良いですし、こだわりたい人は注文住宅の方が良いです。

また、基本的にコストは建売の方が安いですが、ローコストの注文住宅であれば「自由設計なのにコストも安い」が両立できます。

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我が家は二世帯住宅の建て替えだったので、建売は選択肢にはなりませんでした。

注文住宅で失敗しないための5つのポイント

注文住宅の流れについて一通り解説してきましたが、これは絶対抑えておいて！という注意点を最後に紹介していきますね。

建売と違って完成後がイメージできない注文住宅。

後悔のない家づくりをするためにも、しっかりポイントを抑えていきましょう。

ではそれぞれ詳しく見ていきます。

①スケジュールに余裕を！

早く夢の新生活を始めたいと思いますが、スケジュールには余裕を持ちましょう。

良い家を建てるには、お金と同じくらい時間が必要です。

数千万のお金を一生かけて払っていく家なので、短くても、新しい家に住めるのは1年後だと思って急がずじっくり進めていくのがオススメです。

特に、ローコストのハウスメーカーだと打ち合わせのスケジュールはとてもタイトになります。

打ち合わせを始めてからあっという間に家が建つので、ハウスメーカーとの打ち合わせまでの間の準備にじっくり取り組んで、流されてしまわないように気を付けましょうね。

②あなたにぴったりな会社を見つけるために必要なのは・・・

どんなハウスメーカーがあなたにピッタリかは、本当に人によります。

そんな会社に出会うために、必要なことが2つあります。

それは、

この2つです。

予算はいくらなのか？家づくりで絶対譲れない部分はどんな部分なのか？

をきっちり家族のなかで共有しておき、3社以上のハウスメーカーや工務店を比較して、間取りや設備でぴったりな提案をしてくれる会社を選びましょう。

>>誰でも簡単に作れて後悔を無くすための「家づくりノート」の作り方はこちら

③追加費用・工期延長に注意！

注文住宅は、あなただけのオリジナルの家なので、こんなこともありえます。

実際に我が家は「かからないはず」と言われていた（真に受けていた）地盤改良費で200万円近く追加費用がかかりました。

しかも、地盤調査するのって契約後なのでもう払うしかないんですよ。半分詐〇だろ。

他にも、「3か月で終わるはず」と言われて引っ越しの準備もしていたのに、ふたを開けてみたら6か月かかった。みたいなこともありえます。

追加費用はかかるものだし、工期延長は確実に起きるもの。

くらいのスタンスで、お金と心の準備をしておきましょう。

④予算に余裕を！

というのはマジでやめておきましょう。

ここまで何度もお伝えしてきたように、追加費用は当たり前にかかります。

その時に現金をたくさん持っていれば良いですが、全部使おう！となる方は、現金をたぶんそんなに持っていないですよね。私もそうでしたし。

そのため、借入可能額の9割くらいで家づくりができるような進め方をしていきましょう。

⑤本契約前には念入りに確認を

こちらでもお話していますが、本契約は簡単にハンコを押さないようにしましょう。

そんな気持ちも分かりますが、数千万円の契約書をノリで押すのはやめましょう。

隅から隅までじっくり読んで、分からない部分や納得できない部分があればすべて説明を求めましょう。

その場ですぐ説明ができないようなら、契約は保留した方がよいです。

営業マンにとってはたくさんある案件のうちの1件ですが、あなたにとっては一生に一度の家です。

大事にしてくれないハウスメーカーとの契約は、新築後も困ることが多いのでやめておきましょう。